あなたの資産相談室

REIWAリゾートGROUPがあなたの「困った?」をサポートさせていただきます。

TOPICS 1

民泊として利用する建物は消費税還付が可能(所得税)

民泊として利用する建物を個人が購入した場合、
通常消費税の還付は受けられませんが、一定の手続を行う事によってこれが可能となります。
仮に2,160万円の建物を購入された場合、160万円もの消費税が戻ってくることになり、
造成工事等が他にかかった場合が還付額はもっと増えることとなります。
ただし、賃料収入についての消費税を納めることとなるため、
有利不利の判定の上、実行に移す必要があります。

TOPICS 2

借入をして建物を建てると相続税が下がる(相続税)

土地と同様、建物を購入した場合も相続税の課税標準を下げることができます。
建物の場合は固定資産評価額を用い、通常は7掛け程度といわれています。
現金で購入した場合同様、借入によって購入した場合も、
借入金は10割程度(借入金の額だけマイナスします)に対し、
建物は7掛け程度になり、その差の分だけ課税標準が下がります。
また、貸別荘事業に用いる場合は、
借入金の利息も経費に入れられる(所得税)こととなり税制上有利になります。

TOPICS 3

擁壁などの基礎部分、上下水道工事などは
構築物として償却可能(所得税)

土地の造成費などは原則として土地の取得価額に算入するのが会計の原則ですが、
規模や構造によっては、構築物として減価償却を行うことができるとする通達があります。
これによれば、通常の建物より短い耐用年数で減価償却費を計算できる場合もあり、
結果として毎年の利益をより減少させることができるようになります。

TOPICS 4

土地で相続すると、相続税評価が下がる(相続税)

相続時に5,000万円の現金預金があった場合、
相続税の計算上の価額(課税標準)は当然5,000万円です。
一方この5,000万円で土地を購入した場合、
税金計算上は路線価などを用いた評価額により課税標準が算出されます。
一般に土地の路線価は時価の8掛けですが、
地方(白浜など)にいけばこの割合が極端に下がっている場合も。
仮に、評価額が実勢価額の4割の土地を購入すれば、
課税標準を5,000万円から2,000万円に下げることができます。

TOPICS 5

住宅としての取得なら、固定資産税は1/6、
都市計画税は1/3に軽減(固定資産税)

住宅の取得の場合、土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されることとなります。
更地で持っている場合はまるごとこれらが課せられるのに対して非常に有利です。
建設する建物については、居住用であればこの軽減が受けられることになります。
これ以外に不動産取得税についても軽減規定があり、税制上有利な投資資産といえます。

TOPICS 6

不動産所得が赤字でも給与所得など
との損益通算が可能(所得税)

貸別荘事業をおこなっていて、
税金などの費用がかさむ購入初年度や一定規模の修繕があった場合に、
万が一赤字になった場合は、他の所得(たとえば給与所得)と合算することができます。
これを損益通算といいます。
給与所得などで所得税を納めている場合は、これにより還付を受ける場合があります。

TOPICS 7

不動産所得の申告では、
さまざまな経費算入が可能(所得税)

貸別荘として収入を得る場合、確定申告が必要となってきます。
家賃収入が売上げで、諸経費や固定資産税などの税金のほか、
また建物価額を一定年数で割った価額を減価償却費として費用の計算をします。
その際、事業に要した交通費や必要だった消耗品費や交際費、
場合によっては物件見学に必要な車両費なども経費算入ができる場合があります。

TOPICS 8

資産管理会社の設立で節税が可能 (法人税・相続税)

不動産は個人が所有するのが基本形ですが、
資産が多い場合は不動産管理会社を設立して、その法人の所有にすることがあります。
家賃は法人の収入になるのに対し、一定の経費も認められます。
また、管理会社から複数人に給与を出すことにすれば、
所得分散による節税効果を得られます。
他方、不動産を持った法人の株式を有することになり、
相続税の計算上大幅な評価減となることがあります。

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